Die Mietpreisbremse soll bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, aber entgegen ursprünglichen Ankündigungen von Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) nicht verschärft werden. Einen entsprechenden Gesetzentwurf hat die schwarz-rote Bundesregierung am Mittwoch in ihrer Kabinettssitzung beschlossen. Danach können die Landesregierungen auch über den 31. Dezember 2025 hinaus Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll.
„Wohnen darf kein Luxusgut werden“, sagte Hubig. Deshalb sei die Verlängerung der Mietpreisbremse der erste Gesetzentwurf, den sie vorlege. Man dürfe keine Zeit verlieren, weil die geltenden Regeln Ende des Jahres ausliefen. „Mieterinnen und Mieter brauchen Schutz, und den bekommen sie. Das ist eine Frage der Gerechtigkeit“, fügte die Ministerin hinzu.
Entgegen Hubigs Ankündigung gegenüber der F.A.Z. wird die Mietpreisbremse aber nicht auf Gebäude ausgeweitet, die bis 2019 entstanden sind. Es bleibt vielmehr dabei, dass die Mietregulierung nicht für Wohnungen gilt, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Das Justizministerium teilte dazu mit, man habe darauf verzichtet, den Stichtag auf ein späteres Datum zu verschieben, da die Verlängerung der Mietpreisbremse schnell auf den Weg gebracht werden müsse. Die Immobilienbranche hatte die ursprünglichen Pläne Hubigs zur rückwirkenden Verschärfung der Mietregulierung heftig kritisiert.
Eine Ausweitung sei nicht vom Koalitionsvertrag gedeckt, würde Investitionen ausbremsen und viele Wohnungsunternehmen veranlassen, geplante Neubauten zu verschieben oder ganz abzusagen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hingegen forderte am Mittwoch, der Stichtag müsse „nachgeschärft“ werden. „Wohnungen, die vor über zehn Jahren gebaut wurden, sind keine Neubauten mehr. Sie weiterhin von der Mietpreisbremse auszunehmen ist nicht mehr vermittelbar,“ kritisierte DMB-Präsident Lukas Siebenkotten.
Ministerin Hubig hob hervor, die Verlängerung der Mietpreisbremse sei nur ein erster Schritt. Sie verwies auf weitere Vorhaben zum Schutz von Mietern im Koalitionsvertrag. Die Regierung wolle mehr Transparenz bei den Nebenkosten schaffen. Auch werde man Verträge mit Indexmieten strengeren Regeln unterwerfen und den Mieterschutz bei möblierten Wohnungen verbessern.
Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt
Ziel der Mietpreisbremse ist es, den Anstieg der Wohnungsmieten in den Ballungsräumen zu verlangsamen. Die Regeln wurden im Jahr 2015 eingeführt. Dort, wo die Mietpreisbremse Anwendung findet, gilt seither: Bei der Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete zu Mietbeginn höchstens um 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls die Vormiete bereits über diesem Betrag lag, ist grundsätzlich die Höhe der Vormiete für die Mietpreisbremse maßgeblich.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen und wird anhand der tatsächlichen Marktlage ermittelt oder an dieser orientiert. Vielerorts geben Mietspiegel Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wo die Mietpreisbremse gelten soll, bestimmen die Landesregierungen, indem sie das jeweilige Gebiet durch Rechtsverordnung zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erklären.
Die Mietpreisbremse habe den Mietanstieg „zumindest moderat verlangsamt“, schreibt das Justizministerium. Liefe die Regulierung aus, so die Befürchtung der Bundesregierung, würden die Mieten vom kommenden Jahr an bei Wiedermietung schneller steigen. Betroffen wären vor allem Menschen mit niedrigen Einkommen, aber auch zunehmend Durchschnittsverdiener, vor allem Familien mit Kindern, denen dann die Verdrängung aus ihrem Wohngebiet drohe.
Die Wohnungsmieten lagen im März 2025 bundesweit etwa neun Prozent über denen im Jahr 2020. Eine spürbare Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sei erst längerfristig zu erwarten, heißt es in dem Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse. Ein Grund dafür sei, dass die erhöhten Bau- und Finanzierungskosten es derzeit erschwerten, die Zahl neuer Wohnungen zu erhöhen. Doch die Mietpreisbremse behindere den Wohnungsbau wegen der Ausnahmeregelung für Neubauwohnungen nicht, hebt das Justizministerium hervor. Vielmehr gehe das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung sogar eher davon aus, dass die Mietpreisbremse den Wohnungsbau befördern könne.
Das sieht die Wohnungswirtschaft anders. „Die Mietpreisbremse hat nicht zur Entspannung beigetragen, sondern bestehende Engpässe zementiert“, kritisiert Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Seit 2022 seien die Baugenehmigungen um 48 Prozent eingebrochen. Die Ziele von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr habe die Politik deutlich verfehlt.
