Frankfurt: Keine Trendwende beim Wohnungsbau

Die Hoffnung auf eine nachhaltige Trendwende hat nicht lang gewährt. Sah es im März und April noch so aus, als würden in Hessen wieder mehr neue Wohnungen genehmigt, kam mit den jetzt veröffentlichten Zahlen aus dem Mai die Ernüchterung. Ein Minus von 22,7 Prozent bei den Baugenehmigungen gegenüber Mai 2024 verzeichnete das Statistische Landesamt für ganz Hessen. In Frankfurt liegt der Rückgang zwar nur bei acht Prozent, aber die 98 Wohnungen, die im Mai genehmigt wurden, deuten ebenfalls nicht auf eine Trendwende hin.

Damit es dazu kommt, müssen nach Ansicht des Verbands der südwestdeutschen Wohnungswirtschaft nicht sicherheitsrelevante Normen im Wohnungsbau reduziert werden. Vorstand Axel Tausendpfund sieht die Reformen des im Landtag beschlossenen „Baupakets I“ nur als einen ersten Schritt, von dem vor allem das Bauen im Bestand profitiere. „Jetzt müssen Erleichterungen für den Neubau folgen, unter anderem beim Schallschutz“, fordert Tausendpfund.

Noch kommen in Frankfurt vergleichsweise viele Neubauwohnungen auf den Markt – eine Nachwirkung der Jahre bis 2022, als die Bedingungen für den Wohnungsbau noch deutlich besser waren als heute. Im Schönhof-Viertel am Westbahnhof zum Beispiel, der größten Quartiersentwicklung in Hessen, hat die Wohnungsgesellschaft Nassauische Heimstätte/Wohnstadt (NHW) 217 Wohnungen in der Vermietung, darunter 138 öffentlich geförderte mit gedeckelten Mieten. Die ersten Einheiten sind bezogen, weitere folgen im September und November. Der Projektentwickler Instone hat zwei Baufelder mit 314 Mietwohnungen einem Investor übergeben. Zu dem Komplex gehören auch eine Kindertagesstätte und zwei Tiefgaragen mit 190 Stellplätzen.

Instone und NHW errichten auf 15 Bau­feldern bis 2027 insgesamt rund 2000 Wohnungen. Die nicht geförderten werden derzeit zu Quadratmetermieten von etwa 18 bis 22 Euro angeboten. Die mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen, die sich an Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen richten, sind deutlich günstiger. Ober­bürgermeister Mike Josef (SPD) stellt vor allem diese Angebote heraus. In diesen und im nächsten Jahr kämen mehr als 1100 geförderte Neubauwohnungen in die Vermietung, teilte er mit. Dazu zählen 600 Sozialwohnungen mit Quadratmetermieten von 5,50 Euro sowie 500 Wohnungen, die über das Mittelstandsprogramm gefördert werden und je nach Einkommen zwischen 8,50 und 10,50 je Quadratmeter kosten werden.

Diese Preise gelten aber nur für alte Projekte. Nach einem Beschluss des Stadtparlaments werden alle Sozialmieten durchgängig um einen Euro angehoben. 475 geförderte Wohnungen befinden sich im Gallus, 275 am Rebstockpark, 160 im Schönhof-Viertel und rund 100 an der Sandelmühle in Heddernheim. Marcus Gwechenberger (SPD), Dezernent für Planen und Wohnen, weist darauf hin, dass etwa zwei Drittel der Frankfurter Bürger eine vergünstigte Wohnung be­antragen könnten. Eine vierköpfige Familie zum Beispiel erfüllt schon mit einem Bruttojahreseinkommen von bis zu 106.600 Euro die Kriterien des Mittelstandsprogramms.

Wer keine geförderte Wohnung bekommt, muss heute deutlich mehr zahlen als noch vor fünf Jahren. Das Maklerunternehmen JLL hat bei den Angebotsmieten in Frankfurt einen Anstieg um 21 Prozent seit 2020 ermittelt. Dabei ist das Angebot in den vergangenen Mo­naten knapper geworden. Im Internetportal Kleinanzeigen lag die Zahl der inserierten Mietwohnungen um 34,4 Prozent unter dem Vorjahreswert. Das An­gebot an Eigentumswohnungen ist im gleichen Zeitraum nur um 3,5 Prozent gesunken, die Kaufangebote für Häuser sind sogar um 10,3 Prozent gestiegen.

Für besonders teure Eigentumswohnungen, die mehr als 9000 Euro je Qua­dratmeter kosten, verzeichnet das Maklerhaus Dahler im zweiten Quartal 2025 sogar einen Anstieg der Angebote um 14 Prozent und beruft sich dabei auf In­serate auf dem Portal Immoscout24. Die Zahl der Interessenten, die ein Exposé zu den angebotenen Immobilien anfordern, sei sogar um 17 Prozent gestiegen. Mit ei­nem mittleren Wert von rund 10.500 Euro bewegten sich die Quadratmeterpreise in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Tobias Ewald, Geschäftsführer von Dahler Frankfurt, rechnet mit steigenden Preisen. Seiner Einschätzung nach wächst die Nachfrage stärker als das Angebot.

Die weiterhin niedrige Zahl an Baugenehmigungen deutet darauf hin, dass sich die Situation nicht so schnell ändert. Ein weiteres Indiz ist der Markt für Bauland: Nach Angaben des Statistischen Landesamts wurden 2024 in Frankfurt nur 14 Baugrundstücke mit einer Fläche von insgesamt 9000 Quadratmetern verkauft. Damit bildet Frankfurt zusammen mit Offenbach das Schlusslicht unter allen hessischen Städten und Kreisen. Auf der verkauften Fläche wäre bei einer Bebauungsdichte wie im Schönhof-Viertel gerade einmal Platz für rund 250 Wohnungen.

Da unbebaute Flächen kaum verfügbar sind, richtet sich der Blick zunehmend auf Bestandsgebäude, in denen durch Aufstockung oder die Umwandlung von Büros zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann. Stefan Mergen vom Makler NAI Apoll stellt fest: „Der Trend bei Projektentwicklern geht klar in Richtung Bauen im Bestand – auch als Reaktion auf die zunehmende Verknappung von Bauland.“