Gerade hat der Gebäudedienstleister Apleona einen Eigentümerwechsel verkündet. Die Beteiligungsgesellschaft Bain Capital soll Apleona vom bisherigen Eigentümer PAI Partners bekommen, sofern die Kartellbehörden zustimmen. Damit hätte der Gebäudedienstleister mit Sitz in Neu-Isenburg bei Frankfurt innerhalb eines Jahrzehnts zum dritten Mal neue Eigentümer, nachdem der Industriedienstleister Bilfinger seinen ursprünglich „Building & Facility“ genannten Unternehmensbereich im Jahr 2016 ausgliederte und an die Beteiligungsgesellschaft EQT verkaufte. Die jetzige Transaktion schätzt die Nachrichtenagentur Bloomberg auf einen Wert von vier Milliarden Euro.
Apleona bietet ein breites Spektrum von Gebäudedienstleistungen an, das vom Innenausbau über die Wartung und Instandhaltung einer Immobilie bis zur Digitalisierung der Gebäudetechnik reicht. Dafür beschäftigt Apleona europaweit 40.000 Mitarbeiter in seinen verschiedenen Unternehmensbereichen. Das Wachstum kam innerhalb kurzer Zeit nach dem Verkauf durch Bilfinger. 2017 waren noch rund 21.000 Mitarbeiter im Unternehmen beschäftigt. Mit Unterstützung der verschiedenen Eigentümer kaufte Apleona jedoch viele Unternehmen zu, allein unter PAI Partners wurden 14 Unternehmen übernommen. Prominentestes Beispiel dürfte 2023 der große Konkurrent Gegenbauer gewesen sein.
Die Branche der deutschen Gebäudeverwalter, auch „Facility Manager“ genannt, erholt sich gerade von einem Konjunkturrückgang. Laut einer Erhebung des Marktforschungsunternehmens Lünendonk unter 33 Unternehmen stiegen die Umsätze der Branche im ersten Quartal 2023 durchschnittlich um noch fast elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im ersten Quartal 2024 betrug das durchschnittliche Umsatzwachstum noch 5,9 Prozent, im dritten Quartal waren es wieder sieben Prozent. Die Personalentwicklung der Unternehmen ist seit Mitte 2023 verhaltener geworden. Im dritten Quartal 2023 war der Personalstand im Durchschnitt um 5,7 Prozent gewachsen, im dritten Quartal 2024 noch um 3,7 Prozent.
Auch Gebäude können optimiert werden
Jörg Hossenfelder, geschäftsführender Gesellschafter von Lünendonk, beobachtet die Geschäfte mit Immobiliendienstleistungen seit Langem. Im Gespräch mit der F.A.Z. skizziert er ein Bild des Marktes für Gebäudeverwalter, für das Apleona und den Weiterverkauf an Bain Capital exemplarisch stehen: Die Leistungen werden internationaler, breiter und spezialisierter. „Der Markt ist aufgrund der Fragmentierung prädestiniert für eine Konsolidierung“, sagt Hossenfelder. Beteiligungsgesellschaften hätten lange Zeit nicht in diesen Markt investiert, da er zu stark fragmentiert war – Hossenfelder spricht von einem großen Mittelstand sowie Betrieben mit fünf Mitarbeitern, die sich um wenige Immobilien kümmern.
Nun bestehe aber eine Gelegenheit, um in die wachsende Wichtigkeit der Branche zu investieren. „Die Fonds-Units der Banken haben damit angefangen, auf die ESG-Bewertungen ihrer Gebäude, sowohl der selbst gemieteten als auch der Gebäude in den Immobilienportfolios, zu schauen“, sagt Hossenfelder. Mittlerweile kümmern sich aber Unternehmen aus allen möglichen Branchen um die Umweltbilanzen ihrer Objekte, seien es nun Büros oder Werkshallen.
Größenvorteil wegen komplexer Aufgaben
Die Gebäudeverwaltung spiele dabei eine große Rolle. „Wenn ich eine bessere Gebäudeverwaltung habe, bekomme ich schlicht eine bessere Gebäudebewertung“, sagt Hossenfelder. Gerade für den Bestand an älteren Immobilien sei eine effiziente Gebäudeverwaltung zunehmend wichtiger, denn für diesen gelten ähnliche Ansprüche an Nachhaltigkeit und Effizienz wie für den Neubau.
Die wachsenden Anforderungen an die Leistungen, die Gebäudeverwalter erbringen müssen, geben den großen Spielern Auftrieb. So werden Immobilien durch die fortschreitende Digitalisierung, Automatisierung und neue Elemente wie Robotik immer komplexer. Wenn ein Gebäudedienstleister von der Reinigung über das Catering bis zur Wartung der Klimatechnik und zum Energiemanagement alles aus einer Hand anbieten kann, hat er bessere Chancen, an größere Aufträge zu kommen. Kleinere Unternehmen könnten eine solche Leistungsbreite bei gleichzeitiger Spezialisierung nicht abbilden.
„Viele kleinere Anbieter konkurrieren mit dem Bürgergeld“
Die Spezialisierung wiederum führt zu höheren Löhnen, die zum Beispiel Techniker bei den großen Unternehmen verdienen. Am unteren Ende der Lohnspanne bewegen sich Gebäudereiniger, der Mindestlohn beträgt hier nach Tarif im Moment 14,25 Euro je Stunde. Der gesetzliche Mindestlohn liegt bei 12,82 Euro. Können größere Unternehmen auch die Gebäudereiniger besser bezahlen, haben sie einen Vorteil gegenüber kleineren, die sich den gesetzlichen Mindestlohn gerade so leisten können. „In der Gebäudereinigung konkurrieren viele kleinere Anbieter mit dem Bürgergeld“, sagt Branchenkenner Hossenfelder. Mit 200 oder 300 Euro weniger im Monat könnten sich viele arrangieren.
In der Personalstatistik von Lünendonk spiegelt sich der Größenvorteil wider: Unternehmen mit einem Jahresumsatz von unter 50 Millionen Euro bauten im dritten Quartal 2024 tendenziell Personal ab. Dagegen stieg der Personalstand von Unternehmen mit Umsätzen zwischen 50 und 100 Millionen Euro um 3,5 Prozent, von Unternehmen mit Umsätzen über 100 Millionen Euro sogar um 6,5 Prozent.
Für Hossenfelder ist der Kauf von Apleona durch Bain Capital auch ein weiteres Signal für internationale Ambitionen. Bisher lag das Unternehmen in europäischer Hand und hatte einen europäischen Fokus. Der Einstieg einer amerikanischen Beteiligungsgesellschaft könnte auch Ziele außerhalb Europas bedeuten. Dafür braucht es weiteres Wachstum, vor allem durch Zukäufe, die aber mit dem Geld von Bain bewerkstelligt werden könnten. „Die Marktkonsolidierung ist noch lange nicht abgeschlossen“, sagt Hossenfelder voraus.
