In den beliebten Regionen Deutschlands sind die Mietkosten jahrelang stark gestiegen. Vornehmlich werden diese Aufschläge von Menschen gezahlt, die innerhalb der Stadt umziehen, eine neue Bleibe suchen und in den Immobilienportalen die gestiegenen Preise sehen. Wer hingegen seit Langem in einer Mietwohnung lebt, dürfte davon weniger mitbekommen.
Sind damit generell Städter stärker durch Wohnkosten belastet? In einigen Fällen sicher; generell lässt sich das schwer festhalten. Dazu ist auch die Einkommensentwicklung zu berücksichtigen: In vielen Fällen sind im Laufe der Jahre die Einkommen gestiegen, wodurch sich Menschen womöglich höhere Wohnkosten leisten können.
Eine neue Auswertung zeigt, wie sich die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen entwickelt haben. Für Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Leipzig und Düsseldorf gilt, dass die Mietpreise zuletzt stärker gestiegen sind als die Einkommen. Konkret geht es um die Entwicklungen vom Jahresbeginn 2020 bis zum Jahresende 2024. In Städten wie München, Frankfurt oder Stuttgart war der relative Anstieg eher gering, während Berlin auf ein Plus von mehr als 20 Prozent kommt, wie die Analyse des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien mit Daten von Empirica Regio zeigt. Die Auswertung liegt der F.A.Z. vorab vor.
Anders verläuft die Kurve der Angebotspreise im Verhältnis zum Einkommen für einen städtischen Immobilienkauf. Bis zum Jahr 2022 kostete der Immobilienerwerb immer mehr, während Transaktionsvolumen und Preise danach deutlich abnahmen. In der Zeit stiegen die Bauzinsen wieder deutlich an, deren geringe Höhe zuvor Immobilienkäufe erleichtert hatten. Am stärksten sind die Angebotspreise in München, Frankfurt und Stuttgart in Relation zum Einkommen gesunken. Allerdings ist für Leipzig und Köln trotz zuletzt gesunkener Preise dennoch weiter ein Anstieg im Vergleich zum Jahr 2020 zu erkennen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Maklerunternehmens, sieht Wohneigentum für viele als bessere Alternative zur Miete. „Zugleich eröffnet die aktuelle Marktlage Käufern wieder mehr Verhandlungsspielraum und bessere Einstiegsmöglichkeiten“, sagt er.
Die Preise für die durchschnittlichen Mieten und Immobilienkäufe basieren auf Angebotszahlen vom ersten Quartal 2020 bis zum vierten Quartal 2024. Die Daten zum Einkommen in den acht Städten stützen sich auf Auswertungen des durchschnittlichen Bruttomonatsentgelts von der Bundesagentur für Arbeit. Beim Immobilienkauf ist es möglich, dass der tatsächliche Käufer auch weniger als den Angebotspreis gezahlt hat. Für die städtischen Mietmärkte ist dies hingegen kaum zu erwarten.
Andreas Gräfenstein, Geschäftsstellenleiter des Maklerunternehmens in Berlin Treptow-Köpenick, sieht, dass die Mietpreise in der Hauptstadt in den vergangenen zwei Jahren deutlich gestiegen sind. Die stärkste Belastung ergebe sich hier aus der Kluft zwischen weniger stark gestiegenen Einkommen und kontinuierlich steigenden Angebotsmieten. „Viele Mieter spüren diese Entwicklung unmittelbar und berichten von einer angespannten Wohnungssuche“, sagt er.
In München zeigte sich zuletzt wieder ein niedrigeres Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis. Makler Sascha Hadeed, Geschäftsstellenleiter in Gräfelfing im Landkreis München, verzeichnet eine Belebung der Nachfrage. Er spricht dabei vor allem von Kapitalanlegern, die den Preisrückgang als Einstiegschance sehen.
Wie weit eine solche Belebung in den Städten dann auch wieder die Kaufpreise steigen lässt, ist unklar. In der Branche wird damit gerechnet, dass die Mietpreise kontinuierlich steigen – auch, weil durch die Mietpreisbremse zwar ein Anstieg in beliebten Vierteln zunächst gedeckelt ist, sich dann aber verspätet vollziehen kann.
Der Mieterbund spricht davon, dass ein Drittel der 21 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland mittlerweile durch Wohnkosten deutlich überlastet ist. 4,3 Millionen Haushalte zahlen zwischen 30 und 40 Prozent ihres Einkommens und 3,1 Millionen Haushalte sogar mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für die Miete, sagt Verbandspräsident Lukas Siebenkotten: „Das sind alarmierende Zahlen, denn beträgt die Miete mehr als 30 Prozent des Einkommens, droht Verschuldung und in Folge der Verlust der Wohnung.“
Er sieht Handlungsbedarf: Nur wenn der Mietenanstieg gestoppt werde, bestehe die Chance, dass Wohnen nicht zur Armutsfalle werde. Als Richtwert gilt eigentlich, dass die Miete maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte, um eine zu hohe Belastung zu vermeiden. Auch größere Vermieter achten darauf, wenn sie Wohnungen vergeben.
